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要价高出市价10万元这套4年多没成交

要价高出市价10万元

这套二手房4年多没成交

旧房如何卖好价

本报教你 招

“我想卖二手房,该挂什么价?”日前,家住渝北区首创十方界的吴先生,看了本报1月5日《58万元涨到65万元,卖家一晚跳价7万元》的报道后致电重庆晚报记者,他想卖房子,却对近期二手房估价十分困惑。

如何对二手房进行评估?重庆晚报记者采访了业内人士为你出主意。

本版稿件 重庆晚报记者 陈富勇

市场:二手房量价齐升

“随着市场的回暖,买卖双方的预期发生变化,二手房的定价也出现变化。”钢运置业副总经理谭琥霖称,随着看房人和买房人增加,二手房叫价也在随时调整。

谭琥霖称,目前没有权威统计,从几家大型中介成交量统计看,2012年12月成交突破万套,而2011年同期不到5000套。“现在,重庆二手房市场重新踏上量价齐升的轨道。只要有卖家接手,定价都是合理的。”

卖家:中介估价

差别大

进入2013年,家住渝北区首创十方界的吴先生,想把空置3年的清水房挂牌出售。这是一套建面近200平方米的顶跃,屋顶可以做成80平方米层顶花园。2009年上半年,吴先生买成120万元。

“该挂多少价格出售?”对行情摸不着头脑的吴先生,到4家中介机构进行了解。4 家中介给出4个估价,最低155万元,最高175万元。

中介:卖家要价涨得快

估价难也困扰着二手房中介。“有套房子挂牌3年,业主坚持要价120万元。”中原地产绿地翠谷分行经理田涛告诉重庆晚报记者。

这套三室二厅的平层洋房面积138平方米,行情低迷时市价90多万元,最近涨了一点接近105万元,业主3年前挂出120万元从不松口,至今无人问津。

大泽置业石桥铺门店置业顾问告诉重庆晚报记者,枫丹树语城一位卖家也让他们头痛。“2009年市价85万元,业主要价95万元。最近涨到95万元,他又开价105万元。4年多来,这套房子也没出手。”

业内:讨价还价最重要

“估价难并不是二手房交易的障碍。”中原地产三级市场按揭主管杨友坤表示,不同中介对同一套房源作出不同估价很正常,根本决定权在于卖家。

“二手房定价最终通过讨价还价决定。”杨友坤称,如果要价高了无人问津,卖家自然向下调整。如果要价低了买家蜂拥而至,卖家自然向上调价。

办法1

自己

评估

买方心理很重要

根据有关部门掌握的数据,二手房价格评估4个因素最关键:

一、位置好的二手房,比相对差一些地段的新房贵。二,修建年代越近、配套设施越齐全的小区,价格更高。三、户型及朝向不同,价格也不同。四、买方心理很重要。如果不是在价格上有较大诱惑力或其他特殊需要,买房人很多时候是被自我心理喜好左右的。所以,业内有“二手房卖有缘人”之说。卖家坚持要价等待有缘人,是可以理解的。

多收集近期成交价

卖房者和购房者可以自己对二手房进行简单估价,业内人士建议首先分两步走:

第一步:确定评估基准。多收集近期发生的、地段类似、建筑结构相近的成交价格。

第二步:综合物业类型等因素进行意向估价。

东西朝向晒得凶

买卖双方讨价还价,主要考虑以下因素:

物业类型:小区房、电梯房更有优势。

结构:框架结构明显高于砖混结构,板式结构比点式更受欢迎。

楼层:电梯房中高层更受欢迎。

朝向:东西向夏天晒得厉害,是重庆买家比较在乎的。

室内净高:低于2.7米会受到嫌弃。

开间跨度:5米以上大开间较受青睐。

建造年代:超过5年后,房龄因素变弱。

其他因素:采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、内外部装修,物业管理、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等。

办法2

实盘

参考

近郊:小区配套很重要

房源位置:渝北区龙头寺附近鲁能7街区。

建筑面积:110平方米。

户型:三室二厅一厨一卫。

楼层:18(总楼层32)

朝向:南北。

房龄:6年。

同类型近期成交价:8200-8400元/平方米。

业内分析称,该小区配套比较成熟,交通比较方便。以近期交易价作为基准价格,总价应在92万元左右,考虑到装修成色较新,估价可以提高4万元左右。因此,总体估价约96万元。每平方米单价约8700元。

主城:名校附近很吃香

房源位置:渝中区黄花园附近。

建筑面积:70平方米。

户型:一室一厅一厨一卫。

楼层:3(总楼层7)

朝向:南北。

房龄:30年。

同类型近期成交价:8500元左右/平方米。

业内分析,该房源位于老城区,小区配套较差,房龄较长折旧较大,卖家要价不宜太高。但附近有重点中学和小学,为该房源增色不少。估计单价8500元左右,总体估价60万元左右。

估价参考

折旧:每年降2%。

户型:小厅小卫小厨,降10%。经典两室一厅,加8%。

朝向:无朝南门窗,降5%。南北通透,加5%。

当西晒的,比同类房源价格稍低。

物业:无物业管理,降5%。优秀物业管理,加5%。

小区:非独立封闭,降5%。环境优雅,加3%。

环境:周边有省(市)重点中小学或大学,加10%。

小区房:朝中庭的比朝外面的高100-200元/平方米(江景房和公园社区房源除外)。

办法3

网上

估价

免费的傻瓜式体验

如果没有特殊需要,市民可以通过网络免费获得估价服务。2007年,搜房重庆二手房网站推出评估服务,帮助市民判断自己关注的房产价格,规避交易风险。

昨日,重庆晚报记者登录网站进行了体验。

初始评估

5年涨了126%

第一步:输入小区名,得到小区初始评估单价。

以渝北区新牌坊加州花园某户型为例,昨日最新初始评估单价是5530元/平方米(建面)。

2007年8月,搜房重庆二手房网站开通该功能时,重庆晚报记者站曾用同一房源进行登记,当时的评估基准价是2443元/平方米。相比5年前,该小区基准价格上涨126%。

基础评估

同层相差上万元

第二步:输入楼层、朝向、房龄、产权性质、建筑面积等基本信息,得出基本价格。

以这套130平方米的房源为例,重庆晚报记者注意到,同样南北朝向的房源,18层评估单价为5890元/平方米,总价76万多元。2层评估单价5657元/平方米,总价73万多元。两者相差3万多元。

相同18楼房源中,东西朝向评估单价5775元/平方米,总价75万元,比南北朝向低1万多元。

精准评估

装修费3年等于零

第三步:输入详细信息进行精准评估。

其中包括:装修时间、装修金额、小区位置、景观情况、采光通风、噪音影响、赠送面积、厌恶设施、小区配套(健身房、会所、网球场、棋牌室、停车场等)、自有车位、建筑类型、住宅年限等。

重庆晚报记者发现,一年内的10万元装修,可使总房价升值4.5万元。但是,3年前的装修增值基本为零。

如果离小区出口较近:总房价增加1.5万元。

景观房:加3万元。有遮挡降1.6万元。

无暗房和南北通风:加2.8万元。采光通风差:降1.4万元。

无噪音和噪音较大:相关3万元。

如果附近有变电站、垃圾场、发射塔等:总房价降一成多。

业内提醒

买卖双方也可以请专业评估机构进行评估。收费标准大约是:评估总价50万元以内收300元,100万元内收500元,超过100万则按千之一收取。